何为投资北京
如果你现在买得起北京的房子，首先要考虑理财或适当投资海外资产，而不是买房。
现在还值得投资北京的房子吗？
2017年以前，投资房地产的回报令人惊叹。2018年以后，为了防范系统性金融风险，锁定房地产流动性是唯一的选择。
如果你不能理解上面这句话，那就简单地说，2018年以后，买房再想卖掉变现，难。
目前，租金回报率极低，一线城市往往低于2%，不仅低于银行三年期存款利率，而且远低于大额存单利率和货币基金收益率。买房后收取租金是不可行的。如果有银行贷款，每月收取的利息可能不足以偿还银行的月供。
目前一线城市的房价往往是18万平方米，任何一套房子都要五六百万元。对于总价500万元的房子，如果贷款首付是30%，也就是150万元，贷款是350万元，30年，按利率500元.5%来看。
每年还房贷24万元左右，这套房子可能连10万元都租不出去。一年能租10万元房子的人，早就选择在远点买房。
30年，一分钱挣不到，出了首付，还了房贷，每年再贴14万元，如果再卖不出去，是什么感觉？
不算总价，就是首付150万元存入三年期存单，一年可以有6万元左右的利息。
在限售限贷的背景下，卖房首先需要时间，两年限售可以随时变成五年限售，五年也可以变长。
贷款限制则减少了接盘人的数量，现在其实已经没有多少有实力的接盘人了。
炒股炒股东，炒房当然可以炒房东。
2018年以后，投资性买房不再可行。
说到投资，其实每个人都有自己的投资类别。有些人喜欢买股票，认为股票可以赚钱；有些人喜欢买债券，无论是政府债券还是公司债券，认为买更实用；有些人喜欢买期货、外汇，认为风险高，收入高；当然，对中国人甚至整个亚洲人来说，最喜欢的是买房子。我遇到过很多人对我说：你不必教我如何投资，我有钱买房子。
但你有没有想过，我们的投资偏好是怎么来的？
当然，这与每个人的性格和家庭状况有关，但最重要的原因之一是你可能没有想到的。用四个字来概括：青春记忆——也就是说，当你十几岁或二十几岁的时候，你对整个投资市场和各种投资产品的印象和经验大多构成了你的投资偏好。
我举个例子。
如果你熟悉一点金融史，你就会知道美国的80年代是股市历史上投资回报率非常好的黄金十年。因此，在过去的10年里，美国家庭财产投资在股票中的比例有所下降。此外，20世纪90年代，市场继续走强，走出了良好的牛市。然而，投资股市的资金继续下降——从20世纪60年代的40%到25%，再到90年代的17%。
而且，不仅仅是股票投资，还有股票型基金。美国家庭的投资比例也在持续下降。在20世纪90年代，0年代只剩下40%。
现阶段，整个股市翻了三四倍。结果，大量投资者从股市中抽走了资金，没有分享国家财富增长的成果。为什么？
答案是：美国整个70年代的经济实在太惨了。
20世纪70年代，由于越南战争升级、中东石油危机、国家不合理福利政策导致财政赤字急剧扩大等一系列原因，美国国内通货膨胀，经济停滞，失业率也很高。可以想象，美国股市在这一时期的表现非常惨淡：从1969年底到1979年底，美国道琼斯指数和标准普尔500指数几乎一动不动，十年没有增长，包括通货膨胀甚至亏损。中间有几次莫名其妙的下跌，整个市场都处于恐惧状态。
想想看，如果你出生在20世纪60年代，20岁左右发现投资股票的人运气不好，那么当你到了三四十岁的壮年，家庭状况好了，收入上来了，你会放心大胆地买股票吗？
大多数人不会这样做，因为童年的记忆太深了。
但这显然带来了一个非常痛苦的后果——许多普通投资者和勤奋的家庭错过了美国历史上最好的牛市。钱被敢于反向投资熊市的专业机构赚走了。
2
说到这里，有些学生可能会想：所以你说的是大胆的投资，敢于冒险吗？然后我很幸运。当我年轻的时候，我只是赶上了国民经济的繁荣和发展，留下了良好的印象，家庭财富也随着整个环境而上升。所以我天生乐观，不会有这样的问题。
但你不知道，这种心态可能会导致更大的问题。
最好的例子之一是80年代的日本。
二战后，日本大力发展制造业。自20世纪60年代和70年代以来，日本经济开始崛起，以索尼和丰田为代表的优秀企业将产品销往世界各地。20世纪80年代，日本经济达到顶峰，全国从企业到个人都陷入了疯狂的买状态。最著名的是房地产开发商三菱去美国买洛克菲勒大厦，并在大楼的顶部插上了日本国旗。
此外，由于广场协议大幅贬值日元，日元开始回归国内市场。此外，日本政府大幅降息扩大贷款，导致中国产生大量资金，流向证券市场和房地产市场。因此，东京市中心银座广场的地价达到了每平方米25万美元——这是在1989年。当时，只要日本人在东京或大阪有房子，他们就可以说是千万富翁。
那时候谁是那些拼命买房的人？正是那些经历了六七十年代日本经济起飞，对未来无限乐观的人。他们十几岁的时候赶上了好时光，三四十岁的时候有了购买力，自然要投资房地产，让财富增值。
但我们都知道后来的故事：日本经济泡沫破裂，许多家庭破产，那些用高贷款买房的人立刻负债累累，欠的钱可能一辈子都还不清。整个日本国家和人民也迎来了失落的20年。
因此，曾经的美国人，由于股市十年的惨淡，再也不敢买股票，错过了大牛市；当时，由于国民经济的快速发展和房价的上涨，无数人在最高点买入，然后一路崩盘。
通过这两个故事，我不知道你是否想到了什么。
3
这里有一个问题：说了很长一段时间，好像我们赶上经济形势不好，赶上经济形势不好，我们该怎么办？
如果我们站在更高的角度，你会发现解决方案。
例如，在20世纪70年代，尽管经济非常糟糕，但由于布雷顿森林体系的崩溃，美国股市的失落十年正是黄金表现出色的十年。20世纪70年代初，每盎司的黄金价格约为40美元，直到20世纪70年代末，这个数字从450美元上升到10倍，与过去十年的京沪房价相当。
我们也可以说一些更接近的事情。在我们的印象中，日本经济近年来一直不太好，房价不温不火，甚至几年一直在下跌，互联网时代也没有赶上，好像很沮丧。但如果你去看日本从2008年到2018年的股市，以日经指数计算，日本股市近十年上涨了近三倍，是世界上最好的市场之一。对日本人来说，在过去的十年里，股票是一个很好的投资选择。
我们说这些的原因是什么？事实上，这是一个被很多人忽视但非常简单的事实：试着忘记你的投资偏好，多样化地分配你的投资组合。
这里的真相并不复杂：无论什么样的资产——股票、房屋、债券、石油、黄金等。——都有一个良好的阶段和一个糟糕的时期。这是一个基本的市场规则，就像经济自然会有一个周期一样，波动总是会回到平均水平一样。
但别忘了一件事——这个所谓的阶段和时期可能是十年、十五年甚至二十年。我们刚才提到的许多例子都是这个数量级的。十年或二十年对整个市场来说只是一个小时期，但对我们每个人来说，这可能是我们生命中最黄金的时期。
想象一下，如果你在生命中最重要的20年里错过了一个资产牛市，受过去经验的影响，你会有什么样的经历？我认为过去十年没有买房的学生应该有个人感受。
因此，你可能听说过资产配置的概念——许多投资和金融专家告诉你，分散投资的目的是分散风险，不要把鸡蛋放在篮子里。但我认为，分散投资和分配各种资产类别的目的不是分散风险，更重要的是获得回报。
换句话说，因为市场很难预测，没有人能准确地说明未来十年和二十年最好的投资是什么，所以如果你有足够的多元化和分散化，你可以提高你投注宝藏的可能性，不要错过生活中重要的财富增值机会。如果你想这样做，最重要的是：不要根据过去几年甚至十年的经验，只是认为下一件事会重复发生。因为市场总是在变化，也许在下一个周期，你想不到真正上升的东西。
现在你应该明白开头提到的有钱买房犯了什么错误。
在这里，我相信你已经理解了这个问题的核心内容。但有些学生可能会想：你说的十年，十五年太长了，我可能知道未来一两年什么是最快的上升吗？
下图显示了过去15年最熟悉的投资类别，包括中国房屋、股市、美国股市、黄金、原油、债券，甚至存款和CPI指数-从2003年开始，哪个品类每年涨幅最大。你不妨看看结果和你想象的一样不同。
例如，我们都记得2007年中国股市非常牛市，上涨了两倍多，但到了2008年，它立即下跌了近70%。2009年，全世界都在寻找金融危机的机会。没想到原油涨得最多，明年表现最好的就成了房子。所以如果你真的能预测未来，你这几年的操作应该是这样的:
2003年买入美股，然后卖出美股买入原油，入原油，然后进入中国股市，2008年迅速退出债券，然后卖出股票买入原油，明年把原油换成房子，然后把房子换成原油，然后进入美国股市，在债券下跌之前，然后买房子……我想我不必再往下说了。
因此，无论是短期还是长期，都很难预测未来什么会上升得最快（张晓宇先生的观点）